“文娱只是气氛组，不做收入主力。
”他接得很快，“Mall核心业态放在生活方式集合：头部餐饮、运动旗舰店、泛零售、大健康。
文化体验只占一层，控在15%以下。
”
夏知遥沉吟半秒，目光越过围挡边缘的塔吊，“这块不是核心商圈，人流要靠导入，地铁什么时候通车？”
“两年后。
”周越答，“这点我们测算过，是赌点之一。
这块在市政规划里属于换乘枢纽，地铁和高铁都在两公里内，还有一整片棚改、旧工业片区同步推进。
五年后能成一个完整客群圈。
”
她微微点头，声音依旧理性：“但新区最大的问题是空心化。
人来得了，留不下，就成了白天热夜里凉，消费闭环还是破的。
”
“所以加了长租、公寓、共享办公。
不是等人来，是把人留下。
”
夏知遥看他一眼，终于道：“你是真的想做。
”
“嗯。
”
她翻着资料，“怎么回本？”
“Mall先做重仓，锁定头部租户，走底价+反向投资。
PE给了回报要求。
”
“多少？”
“12，税后。
”
夏知遥看他一眼：“偏保守，但也算合理。
”
她翻着图纸页脚，“Mall收租回本至少五年，主题区不融资根本起不来。
”
“PE愿意投，前提是IP入股+上市通道。
还有一支基金想控底层物业，走REITs。
”
“做双主体，商业用MOM模式，乐园单列项目公司。
这样底层资产权责分清，方便后期分拆融资或引战。
”
“投资窗口？”
“七年，盈亏平衡四年半。
”
“住宅部分？”
“不能做。
只批长租、公寓，不能卖。
”
她安静听着，几秒后低声道：“你做了很多功课。
”
他偏头望向她，眸光里藏着一点笑意：“怕你挑刺啊。
”
她没接话，只望着风里卷起的图纸页角，语气淡得近乎平静：“这项目我得回去再跑一遍风控。
”
“我知道。
”他缓声说，眼神忽然柔了下来，“但我也知道，如果你点头，其他人就都会信。
”这句，在行业里是一种隐秘的尊重，也是一种私人的托付。
夏知遥没有立刻回应，只低下眼，将资料夹合上。
风从厂区的空隙间灌过来，吹起她鬓边的发丝，她抬手别到耳后，动作干净利落。
“好，”她开口，语气平稳，“我回去再复盘一下招商结构和现金流模型，做个风险评估报告。
”
她转过身看周越一眼：“你们下一轮谈判什么时候？”
“暂定半个月以后。
”周越顿了顿，像是权衡后才补上一句，“你在的话，会顺利很多。
”
她既没点头，也没拒绝，只淡淡道：“把你后补的那些数据也一并发我。
”
说完，她将目光收回，空气重新安静下来，只有远处传来的风声与铁皮轻微的颤动。
四个人匆匆吃了顿午饭，又沿着新修的主干道去看附近的基础设施。
地铁站外的围挡上贴着未来规划图，显示线路将在一年内贯通，旁边是正在搭建的公交枢纽。
工地的钢架在风里微微晃动，伴着金属摩擦的声响。
夏知遥站在施工围栏边，手里拿着资料在做标记，周越则半倚在车门旁，看着她的侧影没说话。
接着是一处备用地块考察吗，那是一片空置的工业用地，杂草和碎石覆盖了大半面积，周围零星散落着废弃的集装箱。
他们沿着边界走了一圈，林千帆拍照记录，许诺则在平板上比对数据。
夏知遥提出这块地的成本和未来改造潜力，周越却指出了它在物流和主干道连接上的劣势，言语不多，却一针见血。
返程前，他们来到最后一站，附近即将封顶的民居项目，他们乘着简易的施工电梯缓缓上到顶层。
楼顶没有护栏，视野却因此无遮无挡，脚下是半成型的住宅区，远处的厂区、地铁施工点、备用地块，像拼图一样落在视野里。
风很冷，夏知遥站在楼顶边缘，眯着眼看远方的地平线，手里捏着一张折角的规划图；周越走过去，与她并肩而立，没有说话，只顺着她的视线望去。
几分钟后，他们准备返程，车窗外，是冬日特有的苍白色调，风穿街过巷，将路边行道树上残留的黄叶卷起，沙沙作响，车内暖风轻柔，恰到好处地驱散着寒意。
夏知遥靠在座椅上，望着窗外沉沉的暮色，忽然语气轻松地问：“反正快下班时间了，你要先回去吗？”
林千帆眨了下眼：“今儿不用加班啦，夏总。
”
夏知遥偏头看她一眼，笑着打趣：“啧，这么不习惯？不是平时最爱加班的人？那要不跟我回公司？”
林千帆立刻坐直了身子，摆手连连：“别别别，我回家！”赶紧对着周越说：“周总，您前面地铁口给我放下就行啦，正好顺路。
”
这时坐在旁边的许诺也眼巴巴地看着周越，眼里写满了“我也可以不跟”的信号。
周越斜眼看了他一眼，淡淡道：“一会儿路过你家，顺便放下你。
”
许诺顿时咧开嘴，像得了赦令似的：“得嘞，谢主隆恩！”
车内气氛轻松了几分，后排的许诺原本安静地刷着手机，这时小心翼翼抬眼看了看周越，又看了看窗外。
两个助理先后下了车，街边灯光次第亮起，冬日的黄昏像一层灰蓝色的雾，缓缓笼罩了整座城市。
车内一瞬归于安静，夏知遥没有立刻动，手指搭在包扣上，有点犹豫，又有点是在权衡什么。
周越没有催她，只是一只手还搭在方向盘上，静静等着，眼角余光却悄悄落在她身